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《财经国家周刊》——远洋集团:生于改革

发布日期:2019-01-08

/《财经国家周刊》记者 安彤 实习生 刘泽敏

远洋集团诞生的1993年,我国的改革开放正迎来新一轮热潮。

这一年,党的十四届三中全会通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》,指出要进一步转换国有企业经营机制,建立适应市场经济要求,产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。

在央企中国远洋运输集团 “下海、登陆、上天”多元化战略布局下远洋集团的前身——中远房地产开发公司应运而生。

生于改革,跟随时代脚步,远洋更新治理结构、完善自身发展,从一家名不见经传的房地产管理机构,逐步发展成为香港上市公司及多元发展的投融资集团。

财经作家吴晓波将这一历程归纳为“改制”与“转型”二词。对于远洋而言,背后的深意,是以实际行动顺应时代需求,从而不断调整自身航向。

远洋集团董事局主席、总裁李明曾坦言:“远洋集团的发展没有什么法宝,只是充分理解和执行党和国家的大政方针,循着改革开放的路径去发展。可以说,远洋的每一次蜕变,都与国家改革开放的政策紧密相连。正因如此,我们感恩时代,感恩改革开放赋予我们的机遇。”

因势而谋、应势而动、顺势而为,正是远洋的发展写照与经验凝练。

改革促就现代企业

远洋集团的开局虽然具有央企背景和先发优势,但由于宏观政策调控,房地产市场沉寂,这家公司在最初几年并无明显起色,主要在房地产资源整合的职责下做着类似“房管科”的管理工作。

直到1998年,我国取消福利分房政策和房地产作为中国经济支柱产业地位的确立,房地产市场化的闸门打开,行业迎来“黄金十年”,远洋踏准节奏迈入市场,开启了真正意义上的市场化变革。此后的三四年间,切入具体项目,做项目和土地资源的整合。在北京完成了远洋大厦、远洋都市网景、远洋风景几个项目之后,已经初具房地产项目全流程开发的专业化能力。

然而,企业体制上的阻碍越来越明显。房地产市场化加速,社会资本大量涌入,快速组织起资源的企业才能占得市场先机。而远洋自身的计划经济属性决定其反应相对迟缓,故而提醒了远洋需要主动寻求公司治理结构的突破和创新。

同时向外看,世纪之交,中国加入WTO与深化国有企业改革亦构成了远洋寻求突破的重要外在环境和政策利好。

2002年,远洋精准把握内外变化,成功实现第一次改制。这一年对远洋而言有着里程碑意义——从中国远洋运输集团的全资子公司改造为由中远、中化各持股50%的股份制企业,股权多元化战略落地,现代企业制度初立。

可以看到,远洋跟随改革开放脚步,顺势而为、以变应变的理念已在此时得到实践印证。而由此理念铺就的发展路径,也贯穿在此后远洋几个重要战略节点中。

2003年,在党的十六大提出“探索公有制特别是国有制的多种有效实现形式”“支持国内企业走出去”“充分利用国内国际两个市场”等论断之后,远洋顺势启动第二次改制,成为拥有7家境内外股东的中外合资企业,进一步形成了以资产为纽带的产权关系,股权多元化改革进入新境界。

2007年,香港回归10周年之际,中央鼓励内地企业境外上市,远洋顺利登陆香港联交所主板上市,进入国际资本市场,实现了股权多元化的目标。

2009年,伴随新保险法对险资投资不动产业的开闸,中国人寿入股远洋,并与随后入股的安邦保险合而形成了“双保险”的新股权架构。

2014年之后,中国经济新常态背景下,房地产行业由“卖方市场”过渡为“买方市场”,远洋逐步转向以客户为导向的“开发+服务”的综合运营模式,通过围绕主业的相关多元业务复合增长的方式驱动企业发展。

20166月,企业正式更名为“远洋集团”,远洋地产、远洋商业、远洋服务、远洋资本、远洋营造共同构成远洋的“五元业务”,协同发展。

李明曾表示,这些年不仅是在做房地产业务,更是在改造一个传统意义上的国有企业。

诚然,在不断改革、调整、蜕变的过程中,远洋一直与改革开放的政策环境和宏观经济大势并行,于每一个时间窗口精准发力,赢得发展先机,逐步成为真正意义上的现代企业。在改革开放大潮中,远洋既是积极的实践者,也是幸运的受益者。

需求引导战略选择

在远洋集团眼中,顺势不仅指顺应政策与经济大势,也包含顺应市场与民众需求之势。

李明认为,远洋集团能够发展壮大的另一个关键因素就是,始终牢牢抓住市场与把握民众最关切、最期待的需求和愿望,并以此调整自身的业务格局,才能在激烈的市场竞争中打造自己的核心竞争力。

远洋创业初期住房紧缺,商品住房需求是刚需,尤其是1998年国家取消福利分房政策之后,快速提供高质量住宅产品成为满足市场的核心。远洋在这一阶段抓住了远洋天地和远洋山水两个大盘机会,以满足住宅需求为要,在京城住宅市场上站住了脚。

进入战略中期,市场的迅速扩张催生了“刚需+改善”的需求结构,远洋从追求规模逐渐向兼顾品质靠拢,调整产品策略。“万和系”就是在此阶段推出的中高端产品,具有明显的改善特性。

2014年的转折期,远洋在处于新常态下的房地产市场中,研究了中国人口金字塔,发现2029岁及4049岁两个年龄段的人群呈现出不同的需求特征。前者的主要需求是成家前后首次置业的刚需型居住需求、自主创业所需的办公空间,后者则主要需要改善性居住、高端商业及商务物业、养老物业及服务。

因此,顺应消费者的多样化需求,远洋在商业零售、创新办公、养老产业、长租公寓、物流和智能化等领域展开多元化探索。

其中,对养老产业的探索具有典型意义。基于中国的老龄化速度加快,为了配合市场需求、补充养老设施,相关用地规划政策陆续出台,养老产业逐渐规范化和市场化。

对于产业而言,“老”是商机,但“养”才是发展的难题。远洋不“以养老之名,行房地产开发之实”,而是以“服务”和“运营”为核心,打造在养老照护服务及运营管理方面的竞争力,在护理和服务上发力。

比如在失智照护领域,考虑到失智老人这一特殊群体的需求,养老品牌椿萱茂引入美国著名失智照护专家内奥米的认可疗法(Validation),并选择内源式专业能力培育,培养核心竞争力。

产品线上,远洋还依据体量大小、选址位置和服务人群去设计全周期产品线: CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心和CBN护理院全产品线,形成中国长辈从退休开始到临终关怀的“相伴一生”的一体化养老服务链。不止这些,远洋每一次的业务布局、战略选择,几乎都会从市场关注、民众关心的需求出发,从而建立起竞争力强大的产业结构,反哺于市场和人。

健康创造未来生活

如今的远洋集团,正在着力给自己贴上“健康”的标签。

远洋声称,要做一家健康的企业,以优质的产品、服务、体验为载体,助力利益相关者实现当下与未来的价值最大化。

健康之于远洋,源起于2015年底的广州远洋天骄,该项目是国内首个引入美国WELL健康建筑标准的住宅,首次为远洋产品贴上健康标签。3个月后,远洋集团与WELL标准创始公司Delos签署战略合作协议,随后投入十数个项目,推动WELL标准落地,超过百万平米。

李明曾表示,目前各类绿色健康标准都围绕“建筑体”本身展开,但如何实现人、建筑、环境三者的和谐健康,是远洋更为关注的。

因而源于美国的WELL建筑标准进入远洋视线,适合中国人自己的健康体系、兼顾生理健康与心理健康的远洋健康建筑体系也随之研发和广泛落地。

2016年,远洋正式确立了“建筑健康”的品牌新理念。建筑看似名词,实为动词“构建”“实现”之意。新理念贯穿远洋旗下各业务,并且取得实效。目前,远洋几乎所有新项目都采用了健康建筑标准,住宅产品健康的技术含量和实施能力明显提升;写字楼和商业物业上也在规划设计和产品营造上颇下功夫,处处可见共享和绿色的概念;在远洋资本的投资业务中,也有不少指向“大健康”方向的内容,包括新能源汽车、海绵城市、污水处理等。

并且,远洋还希望借助智能化、大数据、云计算、物联网等新兴技术手段,加速健康落地。譬如,在实现空气、光照等方面的智能化上,只要空间里探测到PM2.5超标,所有新风系统自动开启;光的强度能自动被探测设备感知,并自动调整到人体舒适区……

远洋这位健康事业的“先行者”,正在试图为未来构建起完整的健康生活体系,以实际行动继续与时代同行,为时代添彩。