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主业增长强劲 远洋极速迈向千亿

发布日期:2018-03-26

321日,中国传统“春分”节气。自此昼夜等分,万物勃发。

就在这一天,远洋集团控股有限公司在香港正式公布了2017年全年业绩。这份靓丽的成绩单,观之也颇有“春风拂面”之感。

数据显示,2017年全年协议销售额锁定705.6亿元,同比大幅增长40%;实现营业额人民币458.37亿元,同比升33%;毛利人民币112.39亿元,同比大幅增长47%;核心净利润为人民币40.22亿元,大涨51%。同时,全年派息比率更大幅增长至40%

2017年的中国房地产市场形势,可谓调控日紧、市场趋缓。如此情势之下,远洋却显三军急进、突破有成,上演了一出逆袭的戏码。

尤为突出的是,其核心住宅开发主业增长势头强劲,跃上历史新高。322日远洋集团董事局主席、总裁李明更是在业绩发布会坚定表态:“2018年协议销售额将突破1000亿,未来三到四年保持每年50%的增长速度。”以此推算,远洋集团的协议销售额将在三年内超过2000亿元,并持续维持在2000亿元以上的规模。

攻城略地:远洋开启史上最强拓展年

早在去年8月间,远洋集团就将2017年协议销售额指标从600亿悄然提至700亿。半年后,协议销售全年锁定705.6亿,完成了对投资者的承诺。总裁李明此番关于开发主业发展的坚定态度,背后隐约的是远洋在2017年攻城略地的持续发力。

2017年对远洋而言意义重大,恰是其成功在港上市10周年。经历十年上市风雨路,给资本市场怎样的姿态和回馈,备受瞩目。年初时分,远洋祭出“创造·业绩”的年度主题,要求“将方向转化为速度、将尝试转化为规模、将能力转化为成果”。李明更是在年初经管年会上号召“山有虎、虎山行”。

以此为基调,远洋自2017年初即开启大规模的全国区域拓展,攻城略地之势极为迅猛。2017年,市场调控形成低迷之势,土地资源市场虽余温未减,但日趋平稳。远洋把握住了这样一个难得的时间窗口,逆势拿地、快速补仓的速度持续加快。

数据显示,2017年全年,远洋在29个城市斩获59个项目,较之2016年猛增247%;新增建面逾1600万平方米,增长245%。截至业绩发布的321日,集团总土储规模已经超过4500万平方米。其中,在2017年当年新进入的城市就有14个之多,是远洋上市以来进入城市最多的一年,堪称史上最强拓展年。

在远洋2017的进军步伐中,几个维度和体现的数字耐人寻味。

其一“实现均衡布局”。新增土储中来自京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝这五大重点区域的比例达到90%,其他区域仅为约10%。我们从新进入城市也可见一斑,当年新进入的14城中,有11个均在这五大区域。可知,远洋重点深耕五大极具潜力黄金城市群的态势已成,整体布局更加均衡。这也将为今年乃至未来数年的住宅开发主业销售平添更重的砝码。

其二“把握整合良机”。新增土储的成本持续下降。虽然面积陡升,但数据显示,新增土储的平均土地成本,自2016年约9500元每平米,降至2017年约7000元左右每平米,同比下降25%。这显然与获取土地的方式直接相关,据了解,2017新增部分来自招拍挂的为29%,其余71%则是通过收并购获取。国家的调控政策之下,市场整合持续加速,集中度增高,远洋充分把握了良机,得以低价获取大量优质项目。李明在业绩发布会上就表示:“整合将会是行业维持一段时间的态势,这也意味着稳定的市场中仍可实现单一企业的快速增长。”

其三是“力推适销产品”,在远洋2017年协议销售中,首置首改类产品占比从2016年的59%提高至74%,高端产品占比则从33%下降至13%。在当年政府调控之下,“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念深入人心,消费需求转变明显。快速调整产品结构,推出更多符合市场和消费者预期的适销产品,是远洋取得超预期协议销售的原因所在。

数据显示,目前远洋集团预计2018年总可售资源已达1750亿元,已售未结转的协议销售额已超过660亿元。相信跨越千亿的目标已十分可期。

财务良好:支撑主业迅猛发展的企业底气

这厢边,远洋住宅开发主业的协议销售、土储拓展均如“下山猛虎”,但主业快速跃升的背后确需“如虎添翼”。良好的融资能力和财务状况,无疑是支撑主业迅猛发展的羽翼。

日前公布的业绩数据显示,2017年远洋的融资成本进一步下探至5.19%,较之2016年再度下行19个基点。自2014年以来,远洋的融资成本连续数年下降,究其原因,则与企业良好信用与稳定评级,以及丰富多样的融资渠道密不可分。

据此前远洋的公告及报道,2017年,国际权威信用评级机构穆迪、惠誉均对远洋集团给出投资级的评级,展望稳定。远洋良好的财务状况、企业信用、运营发展能力和未来预期,得到了国际评级机构及资本市场的认可与肯定。

在此基础上,远洋2017年完成多项重大融资举措。3月间成功发行年度地产行业首单熊猫中票40亿元人民币;9月成功发行6亿美元境外次级永续债券;11月成功发行2017年第一期人民币公司债10亿元;12月获准发行100亿供应链ABS产品,并完成首期4亿元发行。转过年来的2018年,刚开年伊始,远洋便在12月间连续发行两期熊猫中票,总融资额60亿元。

多渠道、多方式、多类型的融资产品,在大幅增加企业融资规模的同时,却令融资成本持续降低,债务结构亦得到优化调整,一年期以内到期负债占比仅为约10%的较低水平。同时付息能力进一步加强,于20171231日的利息保障倍数为3.95

业绩数据显示,截至20171231日,远洋集团持有现金资源约人民币247.66亿元,净借贷比维持在62%,拥有已获批尚未提用的额度约人民币1471亿元,财务状况十分健康。这让远洋开发主业的扩张式发展,拥有了更大的腾挪半径,增加了企业发展的底气。

协同发展:多元成长为主业赋能

开发主业迅猛发展的同时,远洋此前探索数年的多元业务格局已然独立成型,模式日趋成熟稳健,2017年在规模和盈利性上均取得突破,这亦成为协同主业成长的另一羽翼。

包括商业、写字楼在内的投资性物业,在2017年的可租赁面积已达110万平方米,权益租金收入接近20亿元。其中,9月间正式开业运营的杭州乐堤港项目,是远洋首次独立开发运营项目,具有极强的标志作用,表明远洋在商业领域已从学习吸收他人成功经验的“借船出海”阶段,迈入自主发展的“造船出海”阶段。

在创新办公领域,WeWork与远洋的亲密接触在2017年也生发出不一样的色彩。当年双方合作开出三店,其中北京的两家门店是WeWork首次入京,均位于远洋自持的写字楼中。双方还在拓展第三方物业方面建立起合资平台,形成在华大规模拓展的态势。在322日的业绩发布会现场,远洋执行董事、执行总裁温海成高调表态,双方已形成战略合作伙伴关系,目前签约和接洽项目众多,未来发展前景广阔。

此外,写字楼领域也斩获颇多。远洋副总裁王洪辉表示,此阶段仍为“阶段性重资产”,通过获取优质项目进行改造后,以核心物业基金或类REITs的方式逐步实现“轻资产化”,并通过优质运营赚取管理费。2017年远洋获取包括中银资产包在内的数个位于优质城市、核心地段的投资性物业,综合运营持续向好。

在多元业务领域,远洋的房地产金融业务无疑亮点多多,资管规模增长已超100亿美元。其在大地产、大健康、大数据、大物流、大环保、泛金融等战略行业的拓展能力及规模提升明显。很多业务亦成为与远洋开发主业深具协同效应的整合性业务。有评价称,远洋的房地产金融正在成为地产开发主业的整合黄金链。

至于与地产开发主业直接相关的客户服务业务,则呈现出“老中青、全龄化”的态势。服务于老年客户的养老品牌“椿萱茂”、服务于中青年已购房业主的“远洋亿家物业”、服务于年轻人租赁居住的长租公寓品牌“邦舍”,三位一体形成了“远洋服务全覆盖”的格局。目前,椿萱茂覆盖远洋已进入的诸多核心城市,在CBCLRC等多业态上均有开业门店;远洋亿家物业管理规模达198个项目,面积4500万平方米;邦舍公寓进入多个城市,运营项目5个。

与主业协同的新型业务的持续发展,正让远洋集团的产品、服务、体验融为一体,为住宅开发主业的拓展提供了更大价值。住宅开发主业因此实现持续“赋能”和“加持”。